2018年:楼市持续调整

上海金融报2017-11-13 09:43

国际评级机构穆迪近日发布报告指出,中国内地房地产市场将在未来一年保持稳定,但政府持续紧缩的调控政策将给房企带来压力,预计2018年下半年,全国房地产合约销售额将下跌约5%。

1 楼市调整期将至

穆迪在近日发布的《2018年中国房地产展望报告》中指出,主要城市的房地产调控政策将维持限售,三四线城市销售额将从2017年的强劲表现中回落,令房地产成交量降低,进而导致销售额下跌,预测2018年下半年全国房地产合约销售额将下跌约5%。

对此,中国银行(601988,股吧)国际金融研究所高级研究员李佩珈表示,穆迪的预测数值具体还需检验,但可借此基本预测明年的房地产市场走势:一是销售降温势头会继续;二是今年全年房地产销售基数较大,明年不可能再继续保持快速增长;三是监管对消费贷等资金违规流入现象的整治力度在继续加深。

但他认为,销售额的下降不一定会导致房价下跌,反而会令房价相对平稳。分城市看,在部分一线城市中,房价同比和环比都已出现下跌迹象,在未来销量继续回落的背景下,房价还会继续调整。二三线城市与一线城市略有不同,从国家统计局上个月公布的数据看,二三线城市过去9个月新建商品住宅销售价格同比出现上涨。至于之后是否会出现下跌,还需观望。

易居中国研究中心高级研究员杨科伟表示,从目前来看,一方面,房地产政策没有放松的可能性;另一方面,近两年高价土地供应较多,带动房价走高,导致可卖项目较少,预计明年供应仍会偏紧。“房企没有太多的房子卖,购房者也无法大量购买,造成实际成交量下降,明年能够保持今年的基数就不错了。”

杨科伟认为,如果销售量下滑严重,部分房企为了完成业绩可能会降低一些项目的价格,以回笼资金。但整体上,预计2018年房价不会有太大波动。

同策咨询最近发布的《最晚2018年春节后房企开始“大幅降价”》报告分析则称,今年四季度到明年三季度仍然是楼市调整期,并且自今年年底到明年上半年,楼市极有可能进入深度调整期。据预测,最晚到2018年春节后,个案楼盘主动大幅降价将会开始,楼市普遍性的小幅降价将开启。同时,部分房企资金兑付压力越来越大,极有可能出现资金链断裂的风险,出现被其他房企收购的现象。

2 租房类REITs影响有限

对于近日保利地产(600048,股吧)和新派公寓发行的住房租赁类REITs(房地产信托投资基金)产品的发展对未来房价的影响,业内人士看法不一。新加坡国立大学房地产研究院院长、房地产系和金融系教授邓永恒在第四届亚洲REITs峰会上指出,由于中国投资者可选择的投资产品有限,致使大量资金涌入不动产,发展租赁住房市场以及其金融衍生品,是导致楼市价格调整的关键。

杨科伟对此表示部分认同。他认为,作为投资者来说,REITs产品门槛低、流通性强,但目前REITs在国内的规模还太小,对房价影响力有限。

李佩珈认为,REITs是支持住房租赁市场发展的重要手段,能够增加租赁住房的供给,引导购房者回归理性,起到平稳房价的作用。

在近日召开的2017中国经营性不动产金融创新峰会上,第一太平戴维斯上海(楼盘)估价部董事甘启善表示,目前,我国正在大力推进住房租赁市场建设,鼓励REITs的发展。尤其二三线城市潜力很大,超过50%的优质房产出现在二线城市,潜在回报率可观。随着管理逐渐成熟,REITs对房价的影响将不容小觑。但他同时指出,提高租金收益水平是关键。目前,房屋租金回报率相对较低,平均只有约2%,如果地价仍然高企,会对REITs形成阻碍。

杨科伟说,发展租赁市场的初衷是解决刚落户的新市民的居住需要,“比如刚毕业的大学生和农民工可能是租房的主体。另外,未来政府规划3亿农民进城落户,租房是解决这些人居住问题的很好渠道。租房有租房的好处,但很多社会权益包括家庭稳定性等都和买房密切相关。”他认为,我国要过渡到国外那样低水平的住房自有率,还需经过长期努力。

3 明年楼市呈四大特征

同策咨询的报告称,从大会后市场的反应来看,有四个现象或特征值得关注:

第一,楼市调控松动的预期被打破。尽管仍有部分房企坚守心理预期,但大会定调楼市“房住不炒”,楼市调控政策不松反紧,甚至当前各省市还出现交叉大检查,导致部分房企难以支撑,将主动放弃底线,开始适应政府的措施积极跑量。

第二,四季度冲刺年终目标将难现“翘尾”行情。按照往年经验,一般四季度尤其年底为房企冲刺年终目标时间,该时间段总销占比往往较大。但大会后,核心一二线城市销量并无明显起色,各地难现“翘尾”行情。明年一季度将继续延续当前低迷行情,半年报业绩会面临较大压力。此外,明年两会政府换届,楼市调控也不可能出现松动,对房企来说,明年春节后应该会启动大幅降价,促进销量快速提升。

第三,房企资金兑付压力明年一季度集中体现。2018年,房企将面临真正的压力(2016年,房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年,2018年资金到期集中兑付压力加大)。预计明年年初,由于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素,更多房企会放弃价格底线寻求降价。预计明年春节后,主动大幅降价回款的情况将越来越多。

第四,并购暗潮汹涌,市场深度调整即将来临。当前,有的企业要剥离不良资产,有的资金兑付压力加大,有的则需调整市场布局,房地产市场并购暗潮汹涌。随着时间推移,2018年势必成为楼市深度调整阶段。

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