选房必备知识——投资尾房

疯狂的生活2017-07-14 09:31

一、投资期房与尾房谁更保险

商品房各阶段都有不同程度的投资风险:

1、开盘期

楼盘刚开始结构施工,将来的房子是否和开发商所说的,或者广告所宣传的一样、能否如期入住、面积有没有缩水、工程质量能保证等一连串的疑问都需要时间去证实。此时的投资风险最大,保险系数顶多为40%。

2、结构封顶期

结构封顶可看作项目竣工的前哨战,因为楼盘结构施工的投资约占楼盘整个投资的60%~70%,结构封顶意味着开发商的资金有一定保障。另外结构封顶也可看出楼盘结构工程的质量,可推测出楼盘竣工的大致期限等。此时项目虽还未竣工,但一些风险已经可以化解,这一阶段的保险系数设定为60%较为适宜。

3、竣工入住期

通常以为已经入住了不会有什么风险了。其实风险还是有,比如墙皮会不会裂缝、楼板会不会漏水、物业管理的水平怎么样、暖气热不热、社区什么时候完善等问题只有住了一段后才有答案。这一阶段的保险系数会达到80%左右。

4、尾盘中期

此时不论是项目开发阶段,还是入住阶段的问题都已经暴露出来了,买房者对项目有了确切真实的了解。因此可以认为保险系数接近100%。

二、如何投资尾盘

投资买房已不是新鲜事,可什么时候投资楼盘最划算?可能会有人告诉你,当然是开盘初期价钱便宜、户型多、选择余地大。但细算一笔投资明细账后,好像不一定是那么回事。

1、投资划算与否通过公式计算

做出投资决定前,需要对价格、风险和选择范围三方面综合分析。那么这三方面就会有孰轻孰重,其影响在商品房投资中所占比重的问题,也就是通常所说的权重。既然是投资,价格因素肯定是最重要的,起码要占到60%的影响力,风险和选择面的影响力旗鼓相当,各占20%的权重。

知道了投资价格、投资风险和投资范围的关系,就可以对各阶段投资价值进行一个综合分析。

先来看投资价格,设定尾盘中期的购房总价为1,各阶段的投资价格比=尾盘中期价/阶段价。价格比越高,说明房价越便宜,对投资越有利。

有了价格比就可以算出价格权重值,该值可以反映房屋价格在房屋投资中所占的比重:价格权重值=价格比×价格权重(60%),同样道理可以得出投资风险和投资选择的权重值。投资综合值:将投资价格、投资风险和投资选择三者权重值相加就是我们需要的投资综合分析数据,这个数越大,投资就越划算。

从表中可以看出,开盘期权重值总和最大,为0.8632,也就是说这时买房投资最值最划算。这和市场投资的实际情况比较吻合,说明投资者已经充分认识到了开盘期的投资价值,而尾盘中期以0.8222的分值位居第二可能是很多人都没有想到的,这说明尾盘期购房也是有很好的投资价值的,但似乎这个价值在市场上还没有体现出来。人们在热衷于新盘投资,甚至是结构封定期、竣工入住期的楼盘投资时,殊不知尾盘期的投资会是一个更好、更划算的投资时期。

2、投资最佳期是尾盘期

上面的投资只是单纯从投入、支出的角度分析的,并没有考虑投资收益的问题,实际当中投资是必须考虑收益的,收支相比才可以准确体现出投资的价值,上面的例子可以看出,开盘期和尾盘期是房产投资的两个最佳时期,那么结合收益情况还会不会是这样呢?

商品房投资收益最常见的两种方式是出租和出售,由于对比的是同一套房子不同时期的投资价值,所以无论什么时候买的房子,房子本身的品质没有什么变化,购买时期的不同不会影响房子的租金和售价,而收益的不同主要体现在时间和收益预测上,开盘期买房无论出租或出售都要等到入住以后,所以不能立刻取得收益,而尾盘期则不同,支出和收益几乎是同步的,从这一点来说,尾盘期的收益性要好于开盘期,起码可以立刻以租售的收益来缓解购房的压力,开盘期则不能,这是其一。另外开盘期由于对项目太多的未知,对将来的收益情况难以做出较为准确的预测,也就是说投资收益的风险比较高,而尾盘期的楼盘,因为都已经成为眼见为实的现实,对收益的预测和评估就容易和准确得多,客户没有什么太多风险,完全可以凭当时情况判断投资的可行性。所以对于同一套房子,在收益性方面,尾盘期要优于开盘期。如果考虑到这点,在投资价值方面,开盘期和尾盘期应该不相上下,都是商品房投资的绝佳时期。

投资期房至少60%的风险,投资尾房可能会化险为夷,商品房各阶段都有不同程度的投资风险。

3、细算一笔价格账尾盘要比新盘值

楼盘多采取低价入市策略来聚集人气。而后再依据阶段逐渐提高售价以弥补开盘期收益的损失。一般情况下项目结构封顶时,房屋售价会提高5%左右,竣工(到入住)时可提高到8~10%,此时房子已经卖得差不多了,楼盘开始进入尾盘期,尾盘期基本可分成初期、中期和后期三个阶段,每个阶段售价不一样。

尾盘初期——楼盘入住半年内房价约为入住价9.5折

尾盘中期——楼盘入住1~2年房价约为入住价9折

尾盘后期——楼盘入住两年以上房价约为入住价8.5折

以某一普通楼盘一栋24层的蝶型塔楼为例,开盘期起价4080元/m2,最高5860元/m2。首层价格最低,向上依次递增,20层以上反降,每层间差价约50元/m2,选择两套有尾盘倾向的房子进行分析:顶层(24层)125m2北向三居,开盘价4912元/m2(该户型4080元/m2起,20层最高5120元/m2);4层96m2西向两居,开盘价4706元/m2(该户型4550元/m2起,20层最高5120元/m2)。

从表中可以看出楼盘各阶段A、B两套房屋的价格变化情况。楼盘可分为:开盘价、结构封顶价、竣工价(入住价)和尾盘销售价。

4、不同的挑盘期不同的选择范围

这里的投资选择指在不同时期选购同一楼盘时,挑选房子范围的大小。

开盘期——客户的选择范围最广,但考虑到开发商之前可能进行的内部认购、客户同时认购,开发商有意留房等因素,此时客户的选择范围在80~90%之间,这里取上限90%。

结构封顶期——经历了“兴旺”的开盘期后,随着楼盘入市效应的逐步淡化,在结构施工中,楼盘基本处于销售状况平稳的销售中期,到结构封顶,楼盘的销售率可以达到60%左右,这时买房客户的选择面为40%。

竣工入住期——这一时期的楼盘销售率在80~85%左右,选择面取15%。

尾盘中期——这时候留有10%左右的房子,所以选择范围是10%。

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